Reforma Tributária e Locação por Temporada: Airbnb Será Tributado Como Hotelaria?

A regulamentação da Reforma Tributária trouxe uma discussão extremamente relevante para o mercado imobiliário: afinal, a locação de imóveis residenciais por períodos inferiores a 90 dias será tributada como hotelaria? A questão ganhou força após a publicação do Decreto nº 12.955/2026, especialmente em razão do art. 361, que regulamenta dispositivos da Lei Complementar nº 214/2025 relacionados ao IBS e à CBS. O tema impacta diretamente: investidores imobiliários; operadores de short stay; administradoras de imóveis; anfitriões de plataformas digitais; holdings patrimoniais; pessoas físicas que exploram locações por temporada. O que diz o art. 361 do Decreto nº 12.955/2026? O dispositivo determina que as operações de locação por temporada sejam incluídas nos limites previstos no art. 382 da LC nº 214/2025 para fins de verificação da sujeição ao IBS e à CBS. Até aqui, o legislador aparentemente busca: agregar receitas imobiliárias; identificar habitualidade; verificar a condição de contribuinte. Entretanto, o ponto mais relevante está na segunda parte da norma: a tributação dessas operações deve ocorrer “nos termos do art. 410”. E é exatamente aqui que surge a aproximação com o regime de hotelaria e hospedagem. A grande distinção: sujeição passiva x regime material de tributação A interpretação técnica mais consistente sugere que o sistema criou duas análises distintas: 1. Verificação da condição de contribuinte As receitas: de locação residencial tradicional; e de locação por temporada; seriam somadas para verificar os limites do art. 382 da LC nº 214/2025. Ou seja: o contribuinte pode ultrapassar os limites de sujeição ao IBS/CBS pela soma das atividades. 2. Tributação específica de cada receita Embora as receitas sejam agregadas para fins de sujeição passiva, a tributação material aparentemente permanece distinta. Isso porque: a locação residencial clássica mantém tratamento favorecido; enquanto a locação por temporada sofre aproximação com a hospedagem. Por que isso é importante? A diferença prática é enorme. Locação residencial tradicional A legislação prevê: redução de alíquota; redutor de 70%; redução fixa de base de cálculo; tratamento favorecido ligado à moradia. Locação por temporada Já as operações inferiores a 90 dias: tendem a não usufruir integralmente desses benefícios; aproximam-se do regime econômico da hotelaria; podem sofrer tributação mais onerosa. Isso decorre da lógica econômica da Reforma Tributária: o sistema busca tratar atividades concorrencialmente equivalentes de forma semelhante. Na visão do legislador: short stay; Airbnb; hospedagem digitalizada; competem economicamente com hotéis. A locação por temporada será automaticamente tributada pelo IBS/CBS? Aqui está o principal ponto de controvérsia. Existem atualmente duas interpretações possíveis. Primeira interpretação (mais conservadora para o contribuinte) A pessoa física somente seria contribuinte do IBS/CBS se ultrapassasse os limites do art. 382 da LC nº 214/2025. Nesse entendimento: a locação por temporada altera apenas a forma de tributação; mas não cria incidência autônoma. Segunda interpretação (mais alinhada à lógica econômica da reforma) A equiparação à hospedagem criaria uma atividade tributável própria. Assim: mesmo sem ultrapassar os limites das locações civis tradicionais, a exploração econômica de short stay poderia ser tributada pelo regime de hospedagem. Essa interpretação ganha força porque: o Decreto remete expressamente ao art. 410; há segregação de benefícios fiscais; o sistema privilegia a essência econômica da operação. Quais operações terão maior risco fiscal? A tendência é de maior fiscalização sobre atividades com: múltiplos imóveis; alta rotatividade; profissionalização da gestão; integração com plataformas digitais; serviços agregados; limpeza periódica; check-in automatizado; precificação dinâmica. Quanto mais a operação se aproximar economicamente da hotelaria, maior será a probabilidade de enquadramento no regime de hospedagem. Conclusão A Reforma Tributária inaugura um novo paradigma para o mercado imobiliário de curta duração. Embora ainda existam zonas de incerteza interpretativa, o conjunto formado pela:  LC nº 214/2025; art. 361 do Decreto nº 12.955/2026; remissão ao art. 410, indica forte tendência de equiparação tributária entre locação por temporada e hospedagem. O tema deverá gerar intensa discussão administrativa e judicial nos próximos anos, especialmente em relação: aos limites de incidência; ao conceito de hospedagem; à tributação de pessoas físicas; à diferenciação entre locação civil e atividade econômica organizada. Contribuintes que atuam com short stay devem revisar urgentemente: estrutura operacional;  contratos;  segregação de receitas;  planejamento tributário; modelos societários. A análise preventiva será fundamental para reduzir riscos fiscais no novo sistema do IBS e da CBS. Recomenda-se avaliação individualizada por advogado tributarista e contador especializados antes da adoção de qualquer estratégia operacional ou societária.